Visning · Ringgata 81

Nøkkeltall

Prisantydning

4,5mill

+ 113 850 omk. · 17 400 kr/m²

Bruksareal

258m²

4 plan inkl. loft

Eiet tomt

710m²

Flat · terrasse 28 m² + balkong 3 m²

Byggeår

1950

Energikarakter D

Kjeller

71m²

5 boder + vask + WC

1. etg

80m²

Kjøkken + stue

2. etg

81m²

3 soverom + bad

Loft

26m²

2 rom · ikke godkjent

Gjermund Haugeneset

EM1 Eiendomsmegling

Ring megler

Kritisk å sjekke

To TG3-avvik er kjent. Se etter disse konkret mens dere er der.

TG3

Gulvskjevhet — opptil 80 mm i stue/kjøkken

Legg en kule eller penn på gulvet i 1. etasje stue og kjøkken. Mål at det ruller. Soverom mot nord: 30 mm, soverom mot vest: 40 mm. Stue/kjøkken i lengderetning: 80 mm. Sjekk om dørene henger eller ikke lukker riktig.

TG3

Vaskekjeller — totalrenovering nødvendig

Sjekk gulv, vegger, sluk og synlige rør i vaskekjelleren nede. Lukter det fukt? Ser du misfarging eller avskalling? Dette rommet er vurdert til TG3 og må totalrenoveres.

⚠ Aktiv rørlekkasje — 2. etasje bad

Sprekk i røret til dusjhodet. Midlertidig løsning på plass, men slangen lekker. Sjekk om det er synlig fukt rundt dusjen eller under badet (1. etasje tak/himling).

⚠ Ingen drenering rundt huset

Det er lagt avløpsrør fra taknedløpene, men ingen drenering av grunnmuren. Sjekk kjellervegger for vannmerker, kalk-utslag eller sprukket puss ved kraftig nedbør.

⚠ Ingen radonmåling og ingen radonsperre

Bygget har verken radonmåling eller radonsperre. Eldre bygninger uten sperre kan ha forhøyede radonnivåer. Ca. 1 500 kr og 2 måneder å måle — bør gjøres etter innflytting.

⚠ Loftet (3. etasje) er ikke godkjent for varig opphold

Søknad om leilighet ble avslått i 1958. Rommene er målbare, men ikke godkjente. Det er et kappet avløpsrør på kryploftet mot sør. Kommunen kan kreve tilbakeføring.

Tips på visning 📱 Bruk vaterfunksjon i Kompass-appen for å måle gulvhelling 🔦 Ta med lommelykt til kjeller og kryploft 📸 Fotografer alt som bekymrer dere

Avkrysset

0 / 0

Rom for rom

🏡 Utvendig & tomt ▾

Gulvfall / skjevheter utvendig TG3Ser du at terrassen eller trappene heller unormalt? Sjekk om ytterdører/vinduer sitter skjevt i karmen.

Drenering mangler helt !Sjekk synlige sprekker i grunnmuren. Er det kalk-utslag (hvite striper) på mursteinen? Ser du vannmerker etter regn?

Garasje — råteskader TG2Sjekk om plank/lekter ved garasjens nedkant er råtten (stikk med nøkkel). Takrenner mot sør lekker ifølge rapport.

Terrasse (28 m², 1998) LOVLIGHETIkke omsøkt. Kjenn på tilstanden — råte, løse planker? Kommunen kan kreve omsøking.

Takrenner og nedløpSjekk at renner henger riktig og nedløpsrørene er intakte. Takstein fra 1998 — bra, men kjenn etter løse teglstein.

Vinduer utvendigKjellervinduer + 4 eldre vinduer er pekt ut. Er glasset kondensert inni (ødelagt tetning)? Råte i trekarmen?

Tomt og solforholdSjekk faktisk størrelse. Er hele tomten brukbar? Hvem er naboer? Sol fra hvilken kant?

Hull i plen fra våndSelger opplyser om vånd. Sjekk omfang.

🔧 Kjeller ▾

Vaskekjeller — lukt og synlig fukt TG3Lukter det mugg? Er det misfarget puss, bom i flisene (bank med knoke), avskalling eller svart belegg? Dette rommet må totalrenoveres.

Kjellervegger genereltGå langs alle vegger — er det vannmerker (horisontale striper eller kritt), kalk-utslag, sprekker eller råte i trevirke?

WC i kjeller LOVLIGHETIkke offentlig kontrollert. Kjenn etter lukt, sjekk om toalett og vaskeservant er tette.

Fem boderKjenn etter lukt, er de tørre og brukbare?

Varmtvannstank (eldre)Sjekk alder på etiketten. Er det rust eller vannmerker rundt tanken?

El-tavleEr det plass til mer? Er det eldre skrusikringer eller jordfeilbryter?

GrunnmursprekkerSjekk innvendig for sprekker. Er de horisontale (skjær) eller vertikale (setning)?

🍳 1. etasje (kjøkken + stue) ▾

Gulvskjevhet 1. etasje TG3Legg noe rundt på gulvet — ruller det? Stue og kjøkken: opptil 80 mm lengderetning. Se om det er gap mellom gulvlist og gulv.

Kjøkken — innredning fra ~1980Sjekk at skapene er stødige, skuffer går an å åpne, benkeplaten er hel. Kjøkkenvifte virker ikke ifølge rapport.

Kjøkkenvifte virker ikkeTest om det er strøm til viften (prøv bryteren). Er det tilkoblet avtrekk til det fri?

Vedovn og pipePipe rehabilitert 1997. Kjenn etter sprekker i kledningen rundt pipen. Er det sot-lukt?

Innvendige dørerLukker alle dørene i 1. etasje uten å henge? (Hengede dører = setning.)

Lys og stikkontakterTester alle lysbrytere og et par stikkontakter.

Utvendig lys (Mitt Lager)Be megler om å stenge lys og se hva som skinner inn fra lageranlegget i Industriveien.

🛁 2. etasje (bad + soverom) ▾

Rørlekkasje dusj !Sjekk rundt dusjkabinettet — er det fuktig på gulvet, misfarging på veggen, eller ser du den midlertidige slangen selger nevner?

Himling under badet (1. etasje)Kjenn under taket i 1. etasje rett under badet. Misfarging, blemmer i malingen eller fuktig?

Bad fra 2010 — generell tilstandBank på flisene (bom = løst). Sjekk at sluk er åpent og ikke tett. Er membranprofilen intakt ved gulv/vegg-overgang?

Gulvskjevhet 2. etasjeSoverom mot nord: 30 mm, soverom mot vest: 40 mm ifølge rapport. Prøv å sanse dette.

Soveromsvindu mot Mitt LagerSterkere lys inn gjennom soveromsvinduet om natten. Hvilken side?

Alle dørene lukkerHenger dørene i 2. etasje? Indikerer aktiv setning.

Loft adkomstSjekk at trappeoppgang til loftet er sikker. Lukt og luftkvalitet oppe?

🏠 Loft (3. etasje) ▾

Loftet er ikke godkjent LOVLIGHETSøknad avslått 1958. Du kan bruke rommene som lagerrom/hobbyrom, men ikke som varige oppholdsrom uten byggesøknad.

Kappet avløpsrør på kryploft (sør)Se etter om dette røret fortsatt er kappet og åpent. Lukt? Det kan tyde på at det er planlagt igjenkobling.

Takkonstruksjon og taksteinSe opp mot mønet innenfra — sprekker, sagn, synlig dagslys utenom vinduer?

Musejager og musefellerSelger opplyser om mus. Er musejageren på plass? Sjekk hjørner for ekskrementer.

Fukt og ventilasjonLukter det mugg? Er det kondensmerker i mønet?

Utsikt og lysforholdHva er utsikten fra loftsvinduene?

Spørsmål til megler

Kryss av etter hvert som du stiller spørsmålene.

Hva koster det egentlig?

Prisantydning

4 500 000

OmkostningerDok.avgift 2,5 % + tinglysing

113 850

Kjøpesum totalt

4 613 850

TG3 setningsskjevheterBygningssakkyndigens anslag

200–500 000

TG3 vaskekjellerTotalrenovering

100–200 000

Drenering (mangler helt)

100–250 000

Bad — rørlekkasje + ev. oppr.

20–80 000

Kjøkken (ca. 1980)

150–350 000

Vinduer (flere må byttes)

80–180 000

Elektrisk (utvidet kontroll)

15–100 000

Garasje (råteskader)

50–300 000

Diverse (markiser, pipehette mm.)

30–80 000

Oppgradering totalt (anslag)

745 000 – 2 040 000

Realistisk samlet investering

5,4 – 6,7 mill

Driftskostnader: kommunale avgifter 14 696 kr + eiendomsskatt 5 776 kr + strøm 30–60 000 kr + forsikring 12–18 000 kr = ca. 62–99 000 kr/år. Kommunale avgifter ventes å øke ~45 % i 2026.

Markedskontekst

Sarpsborg-snitt ~32–34 000 kr/m² (2026). Denne boligen: ~17 400 kr/m² — prises som prosjekt, ca. 50 % under markedssnitt. Potensiell oppsideverdi er stor hvis dere tåler oppussingsprosjektet.

06b

Budgiving — strategi

Dere har forhandlingsmakt pga. de opplyste TG3-feilene og lovlighetsrisikoen. Mange kjøpere vil skremmes bort.

Anbefalte budnivåer Grok-analyse

Åpningsbud

3,2–3,6mill

20–30 % under prisantydning

Maks uten buffer

~4,0mill

Før reparasjonskostnader

Absolutt maks

Settselv

Total ramme inkl. oppgradering

Vis til TG3-kostnader i budet — Nevn eksplisitt setningsskjevheter (200–500 000) og vaskekjeller (100–200 000) som begrunnelse for lavere bud.

Få finansieringsbevis klart — Sikrer troverdighet og gir mulighet til å legge bud raskt etter visning.

Vurder forbehold om uavhengig befaring — Bestill byggmester/ingeniør + ev. geotekniker før du binder deg fullt ut, spesielt for setningsvurdering.

Legg inn 20–30 % buffer på oppgradering — Kostnadsestimatene er konservative. Regnestykket bør tåle at alt blir 30 % dyrere.

Ikke forelske dere i plassen før dere kjenner tallene — Huset har reell potensiell oppsideverdi, men bare til riktig inngangspris.

Det som faktisk er bra

✦

Eiet tomt 710 m²Flat, opparbeidet, sol hele dagen. Ingen festeavgift. Terrasse 28 m² + balkong 3 m². Romslig for sentralt beliggende enebolig.

✦

Ingen tinglyste heftelserEiendommen er fri for servitutter og heftelser utover normal legalpant for kommunale avgifter. Rent grunnboksblad.

✦

Bad totalrenovert 2010Byggtec AS, membran, fliser, varmekabler, dusjkabinett og badekar. Våtroms-sertifikat foreligger. (Rørlekkasje dusjhode må utbedres.)

✦

Tak og fasade fra 1998Hele takkonstruksjonen gjenoppbygd. Betongtakstein, nye renner, yttervegger etterisolert, ny kledning.

✦

Vedovn i stueRehabilitert pipe (1997). Backup-oppvarming og koselig atmosfære.

✦

Parafintank fjernet 2026Avavi ryddet dette. Vanlig kostbart usikkerhetsmoment ved 1950-hus er allerede løst.

✦

Sentral beliggenhet i SandesundGangavstand til barnehage, barneskole (Sandesundsveien), ungdomsskole og St. Olav vgs. 10 min til sentrum. Buss 3 min unna.

✦

Dobbeltgarasje på eiet tomtEldre, men fungerer. Singlet gårdsplass.

✦

Masse lagringsplassFem boder i kjeller + to disponible rom på loft — uvanlig mye for en enebolig.

✦

Fire plan — 258 m²Mye plass. Potensial for fremtidig søknad om godkjent loftsleilighet eller hybel.

Omgivelser & naboforhold

Lyd · Sommerkonserter

Scene bak Sarpsborg Bowlingsenter. Lydnivå noe sjenerende om sommeren ifølge selger. Husk å besøke en sommerlørdag kveld før budgivning.

Lys · Mitt Lager, Industriveien

Utelys fra næringslokalet er ganske sterkt og skinner inn i soveromsvindu i 2. etasje. Rullgardin mulig løsning.

Trafikkstøy · Riksvei 109

Noe trafikkstøy hørbar. Ikke direkte ved veien, men hørbar.

Nabovarsel · Ny tennishall

Datert 14. april 2026. Tennishall planlagt sørvest for bowlinghallen. Sjekk mot utsikt og trafikk.

Grunnforhold · Marin leire

Hensynssone H310_01 — stor sannsynlighet for marin leire. Krav til geoteknisk vurdering ved fremtidige tiltak/tilbygg.

Skadedyr

Vånd i hagen. Kaier prøver å lage reir i pipen hvert år — pipehette bør monteres. Mus på loft (musejager fungerer ifølge selger).

Dine notater

Notatene lagres i nettleseren (localStorage) og er tilgjengelige neste gang du åpner siden.